מה באמת קורה עכשיו בשוק הנדל״ן בישראל? ריבית גבוהה, מלחמה, קיפאון, רגולציה מבלבלת והמון רעש תקשורתי.

בפרק הזה של פודקאסט חרדים לנדל״ן, איתמר שולם מארח את צחי קוטינסקי, מהקולות הוותיקים, הישרים והחדים בעולם הנדל״ן, לשיחה עמוקה, מפוכחת ולא מתייפייפת על המציאות האמיתית מאחורי הכותרות. איך נראית תקופה שבה “השוק עומד דום”, אנשים מפחדים להוציא כסף מהכיס, והתחושה היא שהכול על בלימה? צחי מפרק יחד עם איתמר את שכבות הלחץ שמחזיקות את השוק, החל מהריבית שלא יורדת כמו שכולם מצפים, דרך עלויות הבנייה שקפצו, מחסור בעובדים, עיכובים במסירות, ועד ההשפעה של פגיעות ונזקי מלחמה על היצע הדירות, גם למכירה וגם להשכרה.

אחד הדיונים החדים בפרק עוסק ב“מחיר למשתכן” ובפסיכולוגיה של ההמתנה: למה כל כך הרבה אנשים “יושבים על הגדר”, מה המחיר הכלכלי של השנים האבודות, ואיך ההגרלות משפיעות גם על יזמים, על מכירות בשוק החופשי, ועל קבלת החלטות של משפחות צעירות. במקביל, נבחנת השאלה הגדולה: מה באמת צריך לקרות כדי לראות ירידת מחירים, והאם זה בכלל ריאלי כשהנדל״ן מנוהל בכלים פוליטיים קצרי טווח.

הפרק כולל גם דוגמאות מהשטח שממחישות איך תחרות מייצרת איזון, כמו המודל של באר שבע והשפעת היצע הדירות על שכר דירה ועל מחירי נכסים. לקראת הסיום, איתמר מציב תרחיש של משקיע עם הון עצמי מוגבל, וצחי מסביר מה אפשרי ומה לא, ומה חייבים לבדוק לפני שקופצים.

בפרק תגלו:

• האם מחירי הדירות באמת עומדים לרדת

• למה ישיבה על הגדר עלולה לעלות ביוקר

• איך הריבית והמלחמה משפיעות בפועל על השוק

• למה מחיר למשתכן מעוות קבלת החלטות

• מה הקשר בין שוק השכירות למחירי הדירות

• ואיך צריך לחשוב היום עם הון עצמי מוגבל

⏱ חלוקה לפרקים (Time Stamps)

00:00–00:55 משל הצימרים ומהי תחרות אמיתית

00:55–04:27 היכרות והגדרת התקופה החריגה

04:27–12:53 למה השוק תקוע: ריבית, עלויות ועיכובים

12:53–24:14 מחיר למשתכן והפסיכולוגיה של ההמתנה

24:14–31:06 מלחמה, נזקי טילים ומחסור בדירות

31:06–39:44 למה זה שוק של קונים

39:44–45:48 באר שבע כמודל לעצירת מחירים

45:48–54:23 איך באמת אפשר להוריד מחירי נדל״ן

54:23–01:00:22 בנקים, תמריצים וראייה לטווח ארוך

01:00:22–01:07:29 תרחיש אמיתי: הון עצמי 350 אלף ש״ח

בפרק זה של הפודקאסט איתמר שולם מארח את יוסף מינצברג,

יזם ומומחה לשוק ההון וקריפטו, לשיחה מרתקת על המעבר מהישיבה לעולם ההשקעות ועל הדרך הנכונה לניהול כלכלי במגזר החרדי.

הראיון נפתח בסיפורו האישי של מינצברג, "ילד משוק מאה שערים", שנחשף לעולם הביטקוין עוד בשנת 2015. יוסף משתף בכנות על הטעויות שעשה בתחילת הדרך, על ההפסדים הראשונים ועל ההבנה העמוקה שרכש לגבי הכוח של נכסים דיגיטליים ושוק ההון.

השיחה צוללת במהירות להשוואה המתבקשת בין שתי אפיקי ההשקעה הפופולריים ביותר: נדל"ן מול שוק ההון. בעוד נדל"ן נתפס כהשקעה בטוחה אך כבדה ומסורבלת, מינצברג מציג את שוק ההון ככלי נזיל, נגיש ופשוט ("קליק אחד ואתה בפנים"), המאפשר גם למשקיעים קטנים ליהנות מפירות הכלכלה העולמית.

אחד הנושאים הבוערים שעולים בפרק הוא סוגיית האינפלציה ושחיקת הכסף. באמצעות "מבחן הקפה של סטארבקס", יוסף מדגים כיצד כוח הקנייה שלנו נשחק לאורך עשרות שנים וכיצד הפנסיה שלנו נמצאת בסכנה אם לא נדע לנהל אותה נכון. הוא מותח ביקורת חריפה על סוכני הביטוח והמודלים הקיימים של דמי הניהול, שמכרסמים ברווחי החוסכים, ומציע אלטרנטיבות לניהול עצמאי וחכם יותר (IRA).

השיחה נוגעת גם בנקודה רגישה במיוחד במגזר החרדי: חתונות הילדים. מינצברג טוען שהמטרה היא לא להיות טייקונים, אלא להגיע למצב שבו ניתן לחתן את הילדים בכבוד מבלי להשתעבד לחובות ולגמ"חים. הוא מציג תוכנית פעולה המבוססת על השקעה לטווח ארוך, ריבית דריבית וחינוך פיננסי מגיל צעיר.

בפרק זה תלמדו ותשמעו על:

מה ההבדל המהותי בין השקעה בדירה להשקעה במדד ה-S&P 500?

כיצד אינפלציה סמויה גונבת לכם את הפנסיה בלי שתרגישו.

למה מסוכן לקחת הלוואות ממונפות, ומדוע חשוב להימנע מחובות לצורך חתונות.

איך מתחילים לחנך ילדים להתנהלות כלכלית נבונה כבר מגיל צעיר?

האם אנחנו נמצאים כרגע בבועה בשוק ההון והקריפטו?

הצטרפו אלינו לפרק שיפתח לכם את הראש, ינפץ מיתוסים ישנים ויתן לכם כלים פרקטיים לקחת אחריות על העתיד הכלכלי שלכם ושל ילדיכם. אל תחמיצו!

בפרק זה של הפודקאסט איתמר שולם מארח את יהודה בן שלמה, בעלים שותף בחברת 'מעוז', לשיחה מרתקת על עולם הנדל"ן, ניתוח עסקאות וסודות ההשקעה בפרויקטים חדשים.

איך נבנית חשיבה יזמית יסודית?

יהודה משתף בסיפורים אישיים מילדותו – מניקיון המטבח בערב שבת ועד לסיבובים בשוק ברמלה עם אמו – ומסביר כיצד חוויות אלו עיצבו את גישתו חסרת הפשרות לניתוח עסקאות ולחיפוש אחר התנאים הטובים ביותר.

הוא מתאר את מסעו מהשחרור מהצבא, דרך קורס הנדל"ן הראשון שהבהיר לו את הפער העצום בין התיאוריה למציאות בשטח, ועד לנקודת המפנה שבה הבין את ייעודו: ללוות משפחות בתהליך רכישת דירה ולהעניק להם את הכלים והביטחון הנדרשים.

בשיחה נצלול לעומק המנגנונים המורכבים של עולם היזמות: מהו "דוח אפס" שעומד בבסיס כל פרויקט?

כיצד יזמים באמת מתמחרים את הדירות שהם מוכרים, ומדוע המחיר שאתם רואים במשרד המכירות הוא לא תמיד המחיר הסופי (או ההוגן)?

נחשוף את ההיגיון שמאחורי שלב ה"פריסייל", נבין את תפקידו הקריטי של הליווי הבנקאי ונגלה איך משקיע פרטי יכול להשתמש בידע הזה כדי לנהל משא ומתן בצורה חכמה ויעילה.

מה עדיף – השקעה בפרויקט התחדשות עירונית בלב עיר ותיקה, או רכישת דירה בשכונה חדשה לחלוטין?

הפרק מספק מפת דרכים מפורטת לבחינת שני סוגי הפרויקטים, תוך התייחסות לפוטנציאל, לסיכונים, לאופי האוכלוסייה ולתשתיות.

בסופו של דבר, הפרק יעניק לכם כלים מעשיים שיאפשרו לכם להפסיק להסתכל על מצגות ועל הדמיות, ולהתחיל לנתח עסקאות נדל"ן בעיניים של יזם. תלמדו כיצד לבחון תוכניות, להבין מפרטים טכניים ולזהות את ההזדמנויות האמיתיות שמסתתרות מאחורי הררי המידע. זוהי שיחה שכל מי ששוקל לרכוש דירה מקבלן פשוט חייב לשמוע.