공사대금 못 받았다며 아파트에 유치권 신고

오늘의 판례 공사대금 못 받았다며 아파트에 유치권 신고 예상 읽기 시간 약 8분·투표 참여 후 실제 판결 공개 이 판례 듣기 사건번호2021가단543289 (각색) 법원의정부지방법원 관련 법률민법 제320조(유치권), 민법 제750조(불법행위의 내용), 주택임대차보호법 제3조의5(대항력 등) 카테고리경매·법원경매 01그날의 이야기THE STORY 2019년 11월 15일, 김민수(42)는 의정부시 금오동의 아파트를 2억 8,000만원에 매도하는 계약을 체결했다. 계약금 3,000만원을 받고, 중도금 1억원을 받은 뒤, 잔금 1억 5,000만원은 2020년 1월 20일에 받기로 했다. 김민수는 이미 이사할 집도 계약했고, 매수인 박지영(38)도 대출까지 준비를 마친 상태였다. 그런데 2020년 1월 17일 금요일 오후 3시, 박지영에게 걸려온 전화 한 통이 모든 것을 뒤흔들었다. 공인중개사는 떨리는 목소리로 말했다. ‘매수자님, 큰일 났어요. 해당 아파트에 유치권 신고가 들어왔어요. 잔금일까지 해결 안 되면 등기 이전이 안 됩니다.’ 박지영은 머리가 하얘졌다. 잔금일이 3일밖에 남지 않았고, 이미 지금 사는 집은 계약 해지 통보를 한 상태였다. 유치권을 신고한 사람은 최동욱(51)이라는 인테리어 업자였다. 그는 2019년 6월부터 8월까지 해당 아파트에서 리모델링 공사를 했고, 공사대금 3,500만원 중 2,800만원을 받지 못했다고 주장했다. 최동욱은 법원에 유치권 신고를 했고, 등기부등본에는 ‘유치권 신고’ 문구가 선명하게 기재되었다. 그는 자신의 채권이 변제될 때까지 아파트를 점유할 권리가 있다고 주장했다. 박지영은 급히 김민수에게 연락했다. 김민수는 ‘저도 모르는 일이에요. 제가 집을 산 게 2018년인데, 그때 이미 리모델링이 끝난 상태였어요. 최동욱이라는 사람은 제가 의뢰한 것도 아니고, 전 소유자가 의뢰한 공사 같은데…’라며 황당해했다. 하지만 시간은 없었다. 박지영은 대출 실행일을 맞추지 못하면 은행 대출도 취소되고, 계약금 3,000만원도 날아갈 판이었다. 결국 박지영은 1월 19일 일요일, 최동욱을 직접 만났다. 최동욱은 ‘제가 공사한 건 사실이고, 돈을 못 받은 것도 사실입니다. 유치권은 정당한 권리예요. 2,800만원만 주시면 바로 유치권을 포기하겠습니다’라고 말했다. 박지영은 선택의 여지가 없었다. 다음 날이 잔금일이었고, 계약이 파기되면 더 큰 손해를 입을 상황이었다. 그녀는 급히 부모님께 돈을 빌려 2,800만원을 최동욱에게 지급했고, 유치권 포기 각서를 받았다. 2020년 1월 20일, 잔금 지급과 등기 이전은 무사히 완료되었다. 하지만 박지영의 마음은 편치 않았다. 뭔가 석연치 않은 구석이 너무 많았다. 그녀는 변호사를 찾아가 상담을 받았고, 충격적인 사실을 알게 되었다. 변호사는 ‘유치권은 자기 소유의 부동산에 공사를 한 경우에만 성립합니다. 김민수씨가 의뢰한 공사가 아니라면, 애초에 유치권 자체가 성립될 수 없어요’라고 설명했다. 박지영은 곧바로 추가 조사에 나섰다. 알고 보니 최동욱이 공사한 시점인 2019년 6월, 아파트 소유자는 김민수가 맞았다. 하지만 공사를 의뢰한 사람은 당시 세입자였던 이정희(45)씨였다. 이정희는 집주인 김민수의 동의도 받지 않고 임의로 인테리어를 했고, 최동욱에게 공사대금을 제대로 지급하지 않은 채 이사를 가버렸다. 최동욱은 이정희를 찾지 못하자, 아파트에 유치권을 신고한 것이었다. 박지영은 최동욱을 상대로 2,800만원의 손해배상 소송을 제기했다. 소장에는 이렇게 적혀 있었다. ‘피고는 유치권이 성립될 수 없음을 알면서도, 원고의 급박한 상황을 이용하여 부당한 이득을 취했다. 이는 명백한 불법행위이며, 원고가 지급한 2,800만원과 위자료 700만원, 총 3,500만원을 배상하라.’ 최동욱은 ‘저도 공사대금을 받지 못한 피해자입니다. 유치권 신고는 정당한 권리 행사였을 뿐’이라고 맞섰다. 2021년 5월, 법정에서 양측은 격렬하게 대립했다. 박지영의 변호사는 등기부등본, 공사계약서, 세입자 계약서 등을 제출하며 ‘피고는 공사 의뢰인이 세입자였다는 사실을 알고 있었다’고 주장했다. 최동욱은 ‘공사 당시 집에 있던 사람이 의뢰했으니 당연히 소유자인 줄 알았다’며 억울함을 호소했다. 하지만 증거는 점점 최동욱에게 불리하게 작용했다. 공사계약서에는 이정희의 이름이 명시되어 있었고, 최동욱의 ...