새 건물주가 보증금을 모른다고 했다

오늘의 판례 새 건물주가 보증금을 모른다고 했다 예상 읽기 시간 약 8분·투표 참여 후 실제 판결 공개 이 판례 듣기 사건번호2022가단87542 (각색) 법원수원지방법원 관련 법률주택임대차보호법 제3조(대항력), 민법 제654조(임대인 지위 승계) 카테고리임대차·분쟁 01그날의 이야기THE STORY 이정숙(58)은 2000년부터 성남시 분당구의 한 상가 1층에서 세탁소를 운영했다. 보증금 5,000만원에 월세 80만원. 단골손님들이 하나둘 늘어나면서 세탁소는 동네의 작은 랜드마크가 되었다. 그녀는 이 자리에서 두 아이를 대학까지 보냈다. 2021년 11월, 건물주 박모씨가 갑자기 찾아왔다. ‘건물을 팔기로 했으니 새 주인한테 잘 보이라’는 말과 함께 명함 한 장을 건넸다. 정숙은 불안했지만 임대차계약서를 꺼내 보며 스스로를 안심시켰다. 법에서 보호받는다고 들었으니까. 2022년 1월 5일, 새 건물주 김대현(45)이 세탁소 문을 열고 들어왔다. 그는 정장 차림으로 매장을 둘러보더니 ‘앞으로 제가 건물주입니다’라고 말했다. 정숙은 보증금 이야기를 꺼냈다. 김대현의 표정이 굳어졌다. ‘무슨 보증금이요? 저는 그런 거 모릅니다.’ 김대현은 단호했다. 그는 전 건물주에게 건물 값 12억원을 지불했을 뿐, 임차인의 보증금에 대해서는 아무것도 인수받지 않았다고 주장했다. 매매계약서에도 보증금 승계 조항은 없었다. 정숙은 황급히 전 건물주 박씨에게 연락했다. 전화를 받지 않았다. 문자를 보냈다. 읽지 않았다. 사무실을 찾아갔더니 이미 다른 사람이 그 자리를 쓰고 있었다. 박씨는 건물을 팔고 흔적도 없이 사라진 것이었다. 3월이 되자 김대현은 명도소송을 준비하겠다고 통보했다. ‘보증금도 안 받았으면서 왜 안 나가느냐’는 것이었다. 정숙은 밤잠을 이룰 수 없었다. 22년간 모은 5,000만원이 한순간에 날아갈 판이었다. 변호사 상담을 받으러 간 정숙은 충격적인 이야기를 들었다. 상가건물임대차보호법에서는 대항력이 인정되지만, 보증금 승계는 반드시 이루어지는 것은 아니라는 설명이었다. 새 건물주가 선의로 매수했다면 책임이 없을 수도 있다는 것. 하지만 변호사는 한 가지 가능성을 제시했다. 김대현이 정말로 임차인의 존재를 몰랐는지, 그가 악의 또는 중과실이 없었는지를 따져봐야 한다는 것이었다. 정숙은 기억을 더듬었다. 매매 과정에서 김대현이 세탁소를 방문한 적이 있었다. 정숙은 2022년 5월, 김대현을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기했다. 그녀는 단골손님들에게 부탁해 증언을 받았다. ‘김대현이 건물 매수 전에 세탁소에 와서 매장을 둘러봤다’는 내용이었다. 카드 결제 내역도 확보했다. 김대현의 카드로 세탁 서비스를 이용한 기록이 남아 있었다. 법정에서 김대현은 당황한 기색을 보였다. ‘그냥 지나가다 들른 것뿐’이라고 해명했지만, 판사의 눈빛은 냉정했다. 건물을 12억원에 사면서 1층 상가에 누가 있는지 확인하지 않았다는 변명은 설득력이 없었다. 건물을 매수하면서 1층 세탁소를 직접 방문하고 서비스까지 이용해놓고, 임차인의 존재를 몰랐다고 주장하는 것은 신의칙에 반한다. — 재판부 판결문 中 사건 핵심 22년 세탁소, 새 건물주는 5,000만원 보증금을 ‘모른다’고 했다 건물이 팔리면 보증금은 자동으로 새 주인에게 승계된다고 믿었다. 하지만 법은 그렇게 단순하지 않았다. 새 건물주가 선의로 매수했다면 책임을 지지 않을 수도 있다는 게 변호사의 설명이었다. 02법정 공방THE ARGUMENT 원고 원 피고는 건물 매수 전에 제 세탁소를 직접 방문했습니다. 매장을 둘러보고 세탁 서비스까지 이용했어요. 카드 결제 내역이 있습니다. 피고 피 그건 그냥 지나가다 들른 겁니다. 세탁소가 있는 건 봤지만, 임대차 조건이나 보증금에 대해서는 전혀 몰랐습니다. 매매계약서에도 보증금 승계 조항은 없었어요. 원고 원 12억원짜리 건물을 사면서 1층 상가 임차인이 누군지, 보증금이 얼마인지 확인하지 않았다는 게 말이 됩니까? 이건 중과실입니다. 피고 피 부동산 중개인이 임차인 문제는 없다고 했습니다. 저는 그 말을 믿고 매수했을 뿐입니다. 전 건물주한테 보증금을 청구하셔야죠. 법정 핵심 쟁점 건물주가 바뀌었을 때, 새 주인은 보증금을 언제 책임져야 하나 법은 임대인 지위 승계를 인정하지만, 새 건물주가 선의·...