3억 빌려준 집주인, 역전세에 파산 위기

오늘의 판례 3억 빌려준 집주인, 역전세에 파산 위기 예상 읽기 시간 약 8분·투표 참여 후 실제 판결 공개 이 판례 듣기 사건번호2023가단258974 (각색) 법원수원지방법원 관련 법률주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수), 민법 제618조(임대차기간의 약정), 민사집행법 제148조(배당요구) 카테고리임대차·분쟁 01그날의 이야기THE STORY 2021년 3월, 김영수(52)는 분당의 자신의 아파트를 3억원에 전세를 주기로 했다. 당시 시세는 5억 5,000만원. 은행에서 2억 5,000만원을 대출받은 상태였지만, 전세금으로 대출금 일부를 상환하고 여유자금을 만들 계획이었다. 임차인 박민지(38)는 ‘안정적인 직장인’이라며 계약서에 도장을 찍었다. 2년이 흐른 2023년 2월, 계약 만료 한 달을 앞두고 김영수는 박민지에게 연락했다. ‘이사 준비는 잘 되고 있느냐’는 평범한 인사였다. 그런데 박민지의 대답은 충격적이었다. ‘집주인님, 죄송하지만 보증금을 돌려받기 전까지는 못 나갑니다. 요즘 집값이 많이 떨어졌잖아요.’ 김영수는 귀를 의심했다. 급히 부동산 시세를 확인한 김영수는 망연자실했다. 같은 평형대 아파트가 4억 2,000만원에 거래되고 있었다. 불과 2년 사이 1억 3,000만원이 하락한 것이다. 은행 대출 잔액은 여전히 2억 2,000만원. 집을 팔아도 보증금 3억원을 돌려줄 수 없는 ‘역전세’ 상황이었다. 김영수는 박민지를 만나 사정했다. ‘제가 어떻게든 방법을 찾아볼 테니 일단 나가주시면 안 될까요?’ 박민지는 단호했다. ‘저도 다음 집 보증금 3억을 내야 해요. 못 받으면 저도 갈 곳이 없어요. 법적으로 제가 보호받을 권리가 있잖아요?’ 김영수는 친척들을 수소문했지만 1억원 가까운 돈을 빌려줄 사람은 없었다. 매달 은행 대출 이자 200만원을 내면서, 그는 새벽까지 잠을 이루지 못했다. ‘내 집인데 내가 왜 이런 고통을 받아야 하나.’ 2023년 4월, 계약 만료일이 지났지만 박민지는 꿈쩍하지 않았다. 김영수는 내용증명을 보냈다. ‘임대차 계약이 종료되었으니 즉시 명도하라.’ 박민지 측 변호사에게서 답변이 왔다. ‘보증금 3억원 전액을 공탁하지 않는 한 퇴거 의무 없음. 주택임대차보호법상 임차인의 정당한 권리 행사.’ 김영수는 분노했다. 자신도 피해자인데 왜 악인 취급을 받는 건지 이해할 수 없었다. 2023년 6월, 김영수는 부동산을 4억원에 급매로 내놓았다. 한 달 뒤 매수자가 나타났지만, 박민지가 버티고 있다는 사실을 알고는 계약을 포기했다. ‘전세 문제 해결된 후에 연락 주세요.’ 김영수는 절망했다. 집을 팔 수도, 임차인을 내보낼 수도 없는 상황. 그는 박민지를 상대로 건물명도 소송을 제기했다. ‘임대차 계약은 종료되었고, 보증금 반환 의무와 명도 의무는 동시이행 관계가 아니다.’ 박민지는 맞고소했다. 보증금 3억원 반환 청구 소송이었다. 그녀의 변호사는 ‘임대인이 보증금을 반환하지 않는 한 임차인은 목적물을 점유할 권리가 있다’고 주장했다. 동시에 박민지는 임차권등기명령을 신청했다. 이게 받아들여지면 이사를 가더라도 보증금 우선변제권을 유지할 수 있었다. 김영수는 ‘그럼 나는 어떻게 하라는 거냐’며 법정에서 목소리를 높였다. 법정에서 판사는 김영수에게 물었다. ‘원고는 현재 보증금을 변제할 능력이 있습니까?’ 김영수는 고개를 떨구었다. ‘없습니다. 집을 팔아야 하는데 피고가 나가지 않아 매매도 안 됩니다.’ 판사는 박민지에게도 물었다. ‘피고는 보증금을 받지 못하면 정말 이사를 갈 수 없는 상황입니까?’ 박민지는 통장 내역을 제출했다. 예금 잔액 320만원. 다음 집 계약금조차 없었다. 양측 모두 막다른 골목이었다. 김영수는 ‘피고에게 임차권등기명령을 받게 해주고, 그 대신 즉시 명도해달라’고 제안했다. 하지만 박민지는 거부했다. ‘등기명령을 받아도 집이 경매로 넘어가면 배당에서 밀릴 수 있어요. 전액을 받을 보장이 없잖아요.’ 김영수는 절규했다. ‘그럼 나보고 어떻게 하라는 겁니까! 나도 이 집 때문에 파산 직전입니다!’ 법정은 무거운 침묵에 잠겼다. 임차인: 저도 다음 집 보증금 3억을 내야 해요. 못 받으면 저도 갈 곳이 없어요. 법적으로 제가 보호받을 권리가 있잖아요? / 임대인: 내 집인데 내가 왜 이런 고통을 받아야 합니까. 나도 파산 직전입니다! — 2023년 4월 ...